Van de nood een deugd maken: bestrijding winkelleegstand

Binnen de gebiedsontwikkeling wordt nog wel eens getwijfeld of de tijd van grootschalige nieuwbouwplannen echt voorbij is of dat we ons in een ‘tussentijd’ bevinden. Binnen de detailhandel is die onzekerheid er niet. Er is op dit moment simpelweg teveel winkeloppervlak ten opzichte van de vraag. Duidelijk zichtbaar in veel steden door de leegstaande winkels. Allerlei partijen zijn nu op zoek naar manieren om die gaten op te vullen. Door bijvoorbeeld het mengen van functies, deregulering, belastingen en door tijdelijke huurcontracten. 

Economische voorspoed
In de jaren negentig van de vorige eeuw hadden veel steden ambitieuze nieuwbouwplannen dankzij de economische voorspoed en het neoliberale denken. Steden waren bang om zowel nationaal als internationaal de slag te verliezen en wilden daardoor actief en risicodragend investeren in woningbouw, detailhandel en kantoren. Overheden, corporaties en marktpartijen investeerden er flink op los. Een flink aantal grootschalige, ingrijpende stedelijke ontwikkelingsopgaven waren het gevolg van dit 'groeidenken'. Dit had ook zijn weerslag op de detailhandel. Naast een groei van het aantal winkels door functieverandering en door nieuwbouw op inbreidingslocaties werd het vloeroppervlak ook vergroot door de bouw van grote (overdekte) winkelcentra (o.a. Rotterdam Alexandrium, MegaStores Den Haag, Woonmall Villa ArenA of over de grens: CentrO in Oberhausen en Wijnegem in Antwerpen).

Economische crisis
Pieter van der Heijde (2015) laat in zijn promotieonderzoek zien dat dit winkelprogramma niet zozeer gebaseerd was op marktonderzoek, maar dat het optimaliseren van de inkomsten uit de grondexploitatie vaak centraal stond. Daarnaast waren de ambities gebaseerd op positieve, economische prognoses. Niet zo gek dus dat sinds de economische crisis er veel leegstand is ontstaan. Zeker in de grote steden, waar niet alleen flink is bijgebouwd, maar waar ook veel grote vastgoedeigenaren (beleggers en pensioenfondsen) actief zijn. Naast hun geringere betrokkenheid bij de lokale behoeften, is hun vastgoed maar een klein deel van de totale portefeuille, waardoor zij deze kostenpost minder snel voelen. Ze zijn daardoor ook minder snel geneigd om een leegstaand gebouw weer snel aantrekkelijk te maken voor nieuwe huurders. 
Maar de belangrijkste reden voor de leegstand blijft het feit dat we gewoon teveel aanbod hebben. Europees gezien kent Nederland het hoogste winkeloppervlak per inwoner. Een lastige toppositie in een periode waarin de consument minder heeft te besteden en het online shoppen aan terrein blijft winnen. Zo doet circa 20% van de Nederlanders regelmatig online boodschappen, terwijl dat in 2014 nog 10% was (GfK, 2016). Hoewel nog maar 10% van de omzet binnen de detailhandel via online verkopen wordt gerealiseerd, neemt dit aandeel wel toe (CPB, 2016). Ook tijdens de crisisjaren.
Ondertussen staat 10% van de winkels leeg. Brancheorganisatie Inretail rekende onlangs uit dat de 135 woonboulevards ongeveer 50 miljoen inwoners nodig hebben om rendabel te kunnen zijn. Ook het rijtje aan winkelketens dat de afgelopen jaren failliet ging is indrukwekkend: V&D, Schoenenreus, Perry Sport, Aktiesport, La Ligna, Paradigit, Foto Klein, Dolcis, Invito, Manfield, PRO Sport, Brantano, Dixons, Miss Etam, Mexx, Halfords, Free Record Shop, Polare.

Kruisbestuiving
Niets zo erg voor de aantrekkelijkheid en de leefbaarheid van een winkelstraat als leegstaande panden. Het verpest de ultieme winkelbeleving. Maar gelukkig zijn er verschillende creatieve oplossingen. Wie bijvoorbeeld zzp-ers wil aantrekken zorgt voor goede koffie en gratis wifi. Jezelf in een bijzonder gebouw vestigen, helpt ook (denk o.a. aan de Maastrichtse boekhandel in de ruim 700 jaar oude Dominicaner Kerk).
Een andere manier om het off-line shoppen aantrekkelijker te maken, is het combineren van functies. Ook wel 'blurring' (infographic) genoemd. In plaats van monofunctionele winkels gaat het steeds meer om ontmoetingsplekken die voor een diverse groep aantrekkelijk is, zoals de Rotterdamse Markthal. Inspelend op de behoefte van klanten dat winkelen een belevenis moet zijn (‘experience economy’). Het is net als bij placemaking: "turning a place you can’t wait to get through, to one you never want to leave". Dat kan ook binnen één winkel. Door middel van een aantrekkelijke binnen- en buitenruimte en door persoonlijke aandacht voor de klant. Kleinschaligheid, huiskamergevoel en vakmanschap zijn veel gehanteerde begrippen. Het gaat dus om de juiste 'verblijfskwaliteit' en het creëren van een sfeer die bij de doelgroep hoort, zodat je dus meer 'doet' dan het snel aankopen van een product als je online shopt (Van Vliet, Moes & Schrandt, 2015). Een goed internationaal voorbeeld van ‘blurring’ zijn de wassalons waar je ook een biertje kan drinken en/of wat kan eten (Vis, 2014). In de Laundromat Café in Kopenhagen kan je bijvoorbeeld tijdens de wasbeurt ook gebruik maken van het café en van zesduizend boeken, meerdere kranten en diverse spelletjes. Kinderen kunnen in de speelhoek terecht.


(De)regulering
In Nederland zijn dit soort initiatieven maar gedeeltelijk mogelijk, omdat een bestemmingsplan vaak voorschrijft dat het maar één functie mag hebben (winkel of bedrijfsruimte). Daarnaast mag je volgens de wet geen alcohol schenken in een winkel (Dirks, 2016): "Een restaurant dat een prijskaartje hangt aan de schilderijen, gaat in de fout. Een slijterij die een proeverij organiseert, overtreedt de wet. Net als de boekhandel die een glas schenkt op een schrijversavond." Dit jaar wordt er echter door ruim veertig gemeenten en duizend ondernemers geëxperimenteerd met het 'mengen' van horeca en retail in een pilot van de VNG. De pilot richt zich op regels met betrekking tot het schenken van alcohol in een winkel, het organiseren van een proeverij van alcoholische dranken, het verkopen van producten in een horecagelegenheid en de verkoop van alcohol in winkels. Op die manier wil men kijken of bepaalde mengvormen beter aansluiten bij de nieuwe manier van winkelen en uitgaan. De SlijtersUnie is hier overigens geen voorstander van en deed aangifte tegen de VNG (reactie VNG).

Leegstandsbeheer
Ook zijn er steeds meer steden die experimenteren met leegstandsbeheer (Kennis- en projectenbank Herbestemming, 2014). Vastgoedeigenaren zijn dan verplicht om de leegstand te melden bij de gemeente. Zij nemen vervolgens contact op met de eigenaar om samen te verkennen hoe toegewerkt kan worden naar een nieuwe functie voor het incourante vastgoed. In de leegstandsverordening kan ook worden opgenomen dat de gemeente bij langdurige leegstand zelf een huurder mag aandragen, die men moet accepteren.

Belasting
In het Verenigd Koninkrijk gaat men nog een stap verder. Hier moeten vastgoedeigenaren belasting betalen als hun pand langer dan drie (detailhandel) of zes (kantoren) maanden leegstaat (met uitzondering van nieuwbouw). Dit zijn de zogenaamde Empty Property Rates (EPR) en Non-Domestic Vacant Ratings (NDVR). Vastgoedeigenaren, ook de grote, worden hierdoor veel ontvankelijker voor tijdelijke en lagere huurcontracten die kansen biedt aan andere ondernemers of maatschappelijke instellingen. Logischerwijs zijn er ook ondernemers die in dit gat zijn gesprongen en als intermediair tussen vraag en aanbod fungeren zodat de ondernemer zo min mogelijk leegstandsbelasting hoeft te betalen. 
Vanuit ondernemingsoogpunt is er veel kritiek op deze belasting. Daar staat tegenover dat vastgoedeigenaren een belastingvoordeel kunnen krijgen bij de renovatie van hun pand als deze langer dan een jaar leeg staat (Business Premises Renovation Allowance - BPRA).

Pop-Up Store
Een wereldwijde reactie op de leegstand is de zogenaamde ‘Pop-up store’. Een winkelconcept waarbij producenten voor een korte tijd hun goederen tentoonstellen en verkopen in een tijdelijke winkel. Normaal onmogelijk omdat eigenaren van winkelpanden over het algemeen alleen huurcontracten afsluiten voor minstens vijf jaar, maar met alle leegstand zijn sommige verhuurders al lang blij dat er wat inkomsten binnen komen. Er ontstaat daardoor een andere machtspositie met meer mogelijkheden voor de huurder. In het boek 'Pop-Up City' beschrijven de auteurs hoe deze trend sinds 2003 is ontstaan (Beekmans & De Boer, 2014): "The strength of the pop-up shop lies in its temporality: by existing for a fixed period of time, interim retail locations are able to generate viral interest online, ensuring that locals will be motivated to visit the store while the retailer's brand is simultaneously marketed elsewhere. [They] infuse an element of exclusivity and urgency into the retail experience." Voor zowel beginnende als ervaren winkeliers is dit een goedkope en handige manier om een product op de markt te zetten, een winkelconcept uit te proberen of seizoensproducten te verkopen. Een concept dat meestal ook nog behoorlijk wat publiciteit oplevert. Ook hier zijn er verschillende ondernemers die in dit gat springen en als intermediair optreden om vraag en aanbod aan elkaar te koppelen (zie bijvoorbeeld http://www.gopopup.com/en en de Ted-talk van medeoprichter Caroline de Jager).

Temporary Lane
Het creatieve bureau Comosie uit Hasselt heeft dit concept van de 'pop-up store' nog verder uitgewerkt. Vorig jaar organiseerde zij in het Vlaamse Genk de zogenaamde 'Temporary Lane'. Een winkelstraat bestaande uit een aaneenschakeling van verschillende tijdelijke shops die thematisch met elkaar zijn verbonden. Dit innovatieve concept is tot en met 30 juni neergestreken in Maastricht. Niet in een straat, maar in het voormalige pand van Vroom & Dreesmann. Circa 50 ondernemers bieden hier een maand lang hun producten aan. De opening vond plaats tijdens de Week van Nieuw Maastricht en krijgt volop aandacht in binnenlandse en buitenlandse pers. Vooral andere steden met een leegstaand V&D pand zoeken contact. Meer over dit vooruitstrevende initiatief in het bericht ‘Temporama’. 

Diversiteit
De leegstand biedt dus ook een kans. Er is daardoor meer ruimte voor dit soort nieuwe concepten, voor experimenten. Kleinere, tijdelijke winkels krijgen ook een kans omdat vastgoedeigenaren zich flexibeler gaan opstellen en lagere huren vragen zonder wurgcontracten. Zo zijn de huren van nieuwe huurcontracten gedaald - sinds 2008 met 20% - waardoor kleinere ondernemers ook een kans krijgen. Daardoor kan er weer meer diversiteit in winkelstraten ontstaan, zodat er hopelijk een einde komt aan de steeds verdergaande standaardisatie waarvan zoveel van onze binnensteden last hebben. Onderscheidende winkelstraten die op basis van hun eigen DNA potentiële klanten kunnen verleiden om achter hun laptop vandaan te komen.

Geraadpleegde bronnen en leestips

Jeroen Beekmans en Joop de Boer (2014) Pop-Up City: City-Making in a Fluid World. BIS Publishers.

CPB (2016) Winkelleegstand na de crisis. CPB Policy Brief, 2016/04.

Bart Dirks (2016) Totaalbeleving; een biertje tijdens het winkelen, moet dat kunnen? In: Volkskrant Magazine, 11 maart 2016.

GfK (2016) Bijna 1 op 5 Nederlanders doet online boodschappen.
Pieter van der Heijde (2015) De rol van gemeenten bij het ontstaan van leegstand van commercieel vastgoed. Bericht op LinkedIn.

Kennis- en projectenbank Herbestemming (2014) De regels en de initiatiefnemer. Dossier Gemeenten.

NU.nl (2016) Overzicht: Winkelketens die de afgelopen jaren failliet gingen.

Public Space Media (2016) VG Visie #12. Den Helder.

Hanneke van Rooijen (2015) Pop-up retail wint aan terrein. Platform31.

Carlijn Vis (2014) Wasbaar; wassen buiten de deur. In: Volkskrant Magazine, 13 september 2014.

Jasmijn Verlinden (2016) Temporama Maastricht 2016. Flanders Fashion Institute.

Harry van Vliet, Anne Moes en Bernadette Schrandt (2015) The Fashion Retailscape: Innovations in Shopping  Amsterdam Creative Industries Publishing.

Foto's door Gerben Helleman