vrijdag 11 maart 2016

De aanhoudende populariteit van grote steden: vraag of aanbod?

Op basis van diverse doorrekeningen (en ingegeven door verschillende ambities) verwachten de gemeente Rotterdam en Den Haag de komende jaren nog flink te groeien. Maar in hoeverre is dit wens of werkelijkheid? En hoe moeten we de cijfers van de diverse prognoses eigenlijk interpreteren? Een artikel over het spelen met cijfers.

In een vorig artikel op dit blog zagen we dat de gemeente Den Haag tussen 2002 en 2015 met circa 4.400 personen per jaar groeide. En dat de gemeente Rotterdam sinds 2008 weer groeit met circa 4.200 personen per jaar. Beide door een geboorteoverschot en een positief buitenlands migratiesaldo. De vraag is of deze groei zich de komende jaren voortzet. Hoewel het nog een maandje wachten is op de nieuwste prognoses van het WoonOnderzoek Nederland (WOoN) zijn beide gemeenten op dit moment al druk in de weer met een nieuwe woonvisie.

Groei(ambities)   
Beide steden gaan de komende jaren uit van een flinke toename van de bevolking.
De gemeente Den Haag geeft aan dat uit verschillende prognoses blijkt dat de stad de komende 25 jaar zal groeien met circa 50.000 à 80.000 inwoners. Oftewel: tussen de 2.000 en 3.200 per jaar. Dat is dus minder dan in de afgelopen jaren, maar nog steeds een flinke groei. 
Om aan deze vraag te voldoen dienen er volgens de gemeente tot 2040 tussen de 37.000 en 50.000 woningen gerealiseerd te worden. De huidige woningbouwdoelstelling gaat uit van de minimale variant. Wat betekent dat er 1.500 woningen per jaar moeten worden bijgebouwd. Waar is nog onduidelijk. Er zijn echter geen uitleglocaties meer, dus dit betekent dat het een kwestie is van verdichten. Terwijl de gemeente al de hoogste bevolkingsdichtheid van Nederland telt (6.344 Hagenaars per vierkante kilometer).

De gemeente Rotterdam groeit volgens de prognoses in 2030 naar 676.000 inwoners. Een toename van 47.000 inwoners. Gemiddeld zijn dat 3.100 inwoners per jaar. Volgens de prognoses zal het in de eerste jaren gaan om een groei van 4.300 personen per jaar waarna de groei afvlakt naar 2.800 personen per jaar. Ter vergelijking: in 2015 groeide de stad nog met 5.400 inwoners (een reden waarom de prognoses lager uitkomen, wordt niet gegeven). 
De verwachte groei wordt vooral veroorzaakt - zo is de verwachting - door een geboorteoverschot van 3.100 personen per jaar (opvallend omdat het geboorteoverschot de afgelopen vijf jaar op 2.500 personen lag). Daarnaast verwacht men een buitenlandse migratiesaldo van 700 personen per jaar. Het binnenlands migratiesaldo is in de eerste jaren nog positief en daarna (beperkt) negatief.
Om aan deze vraag te voldoen moet de woningvoorraad groeien naar 316.000 woningen in 2030. Een groei van circa 1.000 woningen per jaar. 

Goedkope voorraad
De gemeente Rotterdam heeft in haar woonvisie ook uitspraken gedaan over het laten afnemen van de goedkope voorraad. Daar is op dit moment veel discussie over. Er wordt zelfs gewerkt aan een referendum. Die discussie richt zich vooral op de volgende rekensom uit de woonvisie (zie figuur 1): volgens de gemeente zijn er op dit moment 168.000 goedkope woningen, terwijl er maar 125.600 huishoudens zijn die op basis van hun inkomen daarop zijn aangewezen (de zogenaamde primaire doelgroep). Anders gezegd: 56% van de totale woningvoorraad is goedkoop, terwijl maar 32% van de huishoudens tot de primaire doelgroep behoren. En dus wil de verantwoordelijk wethouder de goedkope voorraad laten afnemen met 20.000 woningen.

Figuur 1    Omvang goedkope voorraad en doelgroep in de G5, in absolute aantallen en huishoudens, 2013

Bron: Woonvisie Rotterdam 2030, versie college B&W d.d. 1 maart 2016

De vraag is hier vooral of de juiste definities worden gehanteerd. Ik kom daar zo op terug. Eerst nog even de vraag of er op dit moment leegstand is in de goedkope voorraad. Op basis van dit figuur zou je dat immers kunnen verwachten. Dat is niet het geval. Dit komt doordat vraag (inkomen) en aanbod (prijs woning) nooit volledig op elkaar zijn afgestemd. De bewoner is geen 'homo economicus' en de volkshuisvesting is geen laboratorium. Er is dan ook altijd sprake van scheefwonen: het gestegen inkomen van de huurder past niet bij de huurprijs van de woning. In de woonvisie zinspeelt men echter nog op een andere reden waarom er geen leegstand is: “Deze overmaat aan goedkope woningen heeft een aanzuigende werking op huishoudens in de primaire doelgroep van elders. Aanbod creëert vraag.” De verantwoordelijk wethouder wil daarom (net als in het verleden) de regiogemeenten nadrukkelijk vragen om in de huisvesting van de eigen primaire doelgroep te voorzien. Wethouders van de omliggende gemeenten hebben echter al laten weten geen ruimte te hebben voor extra sociale huurders.

Als je naar al deze cijfers kijkt, dan vallen een aantal zaken op:

1. Wat is oorzaak en wat is gevolg?
De redenatie bij dit soort cijfers vind ik altijd moeilijk te volgen. Hoe ga je bijvoorbeeld van een bevolkingsprognose (aantal personen) naar een woningbehoefte (aantal huishoudens)? Niet iedere meerderjarige wil immers op zichzelf wonen (de gemiddelde leeftijd waarop men het ouderlijk huis verlaat is 22,8 jaar). En niet ieder huishouden heeft een eigen woning nodig. Denk aan studentencomplexen en zorginstellingen. Daarnaast is het voor de woningvraag relevant hoeveel van die extra personen alleenstaanden, echtparen of baby's zijn. Beide gemeenten hebben daar een andere kijk op. De gemeente Den Haag vertaalt de verwachte groei van 2.000 inwoners per jaar namelijk naar 1.500 extra woningen per jaar. Terwijl men in Rotterdam voor de toename van 3.100 inwoners per jaar maar 1.000 extra woningen nodig heeft.

Maar wat veel ingewikkelder is, is de vraag wat nu eigenlijk oorzaak en gevolg is. Maken we aanbod, omdat er vraag is? Of is er een vraag omdat er aanbod is? Een ingewikkelde kip-ei discussie. Met betrekking tot de goedkope voorraad kiest de gemeente Rotterdam voor het laatste (aanbod creëert vraag). Om het vervangen van “goedkope, slechte, kleine woningen door duurdere, grotere en kwalitatief betere woningen” te versnellen, dient er - aldus de Rotterdamse woonvisie - een omslag in het denken te komen: “niet langer redeneren vanuit de marktvraag in het hier en nu, maar samen marktvraag creëren.” Echter wanneer het gaat over het totale plaatje, dan lijkt de woonvisie zich toch vooral te richten op het willen accommoderen van een bestaande vraag. Voortvloeiend uit een geboorteoverschot en een positief buitenlands migratiesaldo.

2. Is er een latente of daadwerkelijke behoefte?
Als uit doorrekeningen blijkt dat er een vraag is naar meer woningen, dan is het nog steeds interessant om de vraag te stellen wat er gebeurt als je die woningen niet bijbouwt. Verdampt dan ook de vraag? Blijft men dan langer zitten waar men zit? Of waaiert de vraag dan uit richting de buurgemeenten? Of zoekt het een weg binnen het bestaande aanbod van de stad? Krijgen we na de huishoudensverdunning weer een hogere bezettingsgraad door het opofferen van de werk-/logeerkamer, door kamers toe te voegen (uitbouw/dakkappel) of door meer kinderen op een kamer te laten slapen? In Den Haag lijkt er op dit vlak nog wel wat rek in te zitten. Het aantal personen per woning is sinds de jaren vijftig gedaald van vier personen per woning naar twee (zie figuur 2). Met een lichte stijging van 2,01 naar 2,05 in de laatste vijf jaar. Een stijging zegt overigens niet zoveel, want als de (echt)paren op de Vinex-locaties kinderen hebben gekregen dan worden de  slaapkamers tenminste ook eens gebruikt (cijfers over het aantal personen per woning gerelateerd aan het aantal slaapkamers heb ik niet kunnen vinden).

Figuur 2 Aantal inwoners, woningen en de bezettingsgraad in Den Haag 

Een veel gehoord argument is ook, dat als er geen woningen worden gebouwd dat dan de druk op de woningmarkt toeneemt. Wachttijden van sociale huurwoningen zullen toenemen. En de particuliere huurprijzen en koopprijzen zullen stijgen (waarbij vaak Londen en Amsterdam worden aangehaald). Van dat laatste lijkt in Den Haag nog geen sprake te zijn. De waarde van de woningen (OZB) is sinds 2010 nog ieder jaar gedaald en de koopwoningen staan nog altijd gemiddeld 200 dagen te koop.

3. Wat is de voorspellende waarde?
Daarnaast kan je vraagtekens zetten bij de voorspellende waarde van dit soort doorrekeningen. Wie in 1940, 1956 en 2000 een voorspelling had moeten doen van de benodigde woningvoorraad in Nederland had ook geen rekening gehouden met de oorlog, de opgetreden huishoudensverdunning en de crisis op de woningmarkt. Zo voorspelde het CBS begin jaren zestig van de vorige eeuw nog dat Nederland 20 miljoen inwoners zou tellen rond de eeuwwisseling. Dit op basis van de geboortecijfers uit de wederopbouwjaren (Van der Cammen & De Klerk, 1996). En in 2001 dacht het CBS nog dat het tien jaar zou duren om tot 17 miljoen te komen en dat zijn er uiteindelijk 15 geworden (Corporatiekracht, 2016).
Naast deze onverwachte ontwikkelingen zijn er ook al veel onzekerheden. Wie weet bijvoorbeeld wat de gevolgen in de komende jaren zullen zijn voor de woningmarkt van het langer zelfstandig wonen van ouderen, de passendheidsnorm binnen het corporatiebestel en de bezuinigingen in de zorg en het onderwijs (studiefinanciering)? En hoe ziet de vluchtelingenstroom en de arbeidsmigratie het komende decennia er uit? En wie durft te stellen dat de hypotheekmarkt weer helemaal gezond is?

4. Spelen met definities
Op basis van figuur 1 komt de verantwoordelijk wethouder in Rotterdam tot de conclusie dat de goedkope voorraad met 20.000 woningen kan worden verminderd. In zijn vergelijking tussen vraag en aanbod is hij uitgegaan van de bovenste aftoppingsgrens binnen de sociale huursector. De grens van de doelgroep komt daarmee te liggen op een jaarinkomen van rond de € 30.000 en de woningvoorraad op een huurprijs van € 628 (en koopwoningen met een prijs van maximaal € 122.000). Daar is op dit moment veel kritiek op (Hendriks, 2016): "De wethouder doet alsof de sociale huurder boven de 30.000 euro niet bestaat." Ter vergelijking: in Den Haag gaat men voor het berekenen van de voorraad voor lage inkomens uit van een belastbaar inkomen tot € 35.739 en een huur tot € 711 (conform de Europaregeling). Het is met andere woorden afhankelijk van welke definities je hanteert of en in welke mate er sprake is van een overschot/tekort.

5. Met twee maten meten
In het vorige artikel zagen we dat Rotterdam de laatste jaren vooral is gegroeid door vestigers uit het buitenland, door de instroom van studenten en van statushouders. Dat komt niet alleen door de aanwezigheid van (goedkopere) woningen, maar ook door de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen, werk en gelijkgestemden. In de woonvisie spreekt men in dit verband over een “emancipatiemachine”  en de “roltrapfunctie” van de stad. Dat lijkt me meer dan terecht, maar met betrekking tot de goedkope voorraad wordt nu gesteld dat die functie best in belang mag afnemen. Nog los van de vraag of je dit moet willen, is het vooral ook de vraag of je die aantrekkingskracht op lagere inkomens zomaar kan verminderen door wat aanpassingen binnen de woningvoorraad. De aloude maakbaarheidsgedachte van de volkshuisvesting lijkt de opstellers of wethouder hier parten te spelen.

6. Verder kijken dan de stadsgrens
In vier jaar tijd (2011-2014) verhuisde er vanuit Rotterdam 5.100 personen naar Den Haag en 5.100 personen deden het tegenovergestelde. In absolute aantallen is Rotterdam daarmee de op een na belangrijkste 'importgemeente' voor Den Haag. Voor Rotterdam staat Den Haag in de top 3. Ondanks deze verbondenheid staat er in de Rotterdamse woonvisie niets over samenwerking en afstemming met de Hofstad. Terwijl de stadhuizen toch op nog geen 24 kilometer van elkaar afliggen. Is er eigenlijk een woonvisie voor de zogenaamde metropoolregio Rotterdam-Den Haag? Misschien een idee nu de ene gemeente aangeeft een overschot te hebben aan goedkope woningen, terwijl er binnen de andere gemeente wordt gesproken over een tekort.

Reflectie
Moraal van het verhaal is, is dat je dus altijd moet oppassen met cijfers. Bij de keuze en het beoordelen van cijfers vindt er namelijk altijd een spannende mix plaats van politiek-bestuurlijke standpunten, ideologische motieven en subjectieve kennis. Iedereen kijkt door een gekleurde bril. Het gebruik van cijfers en de interpretatie ervan hangt vaak samen met het doel van het beleid. Statistieken liegen dus misschien niet, maar degenen die ze hanteert moet je wel kritisch volgen. Het zou daarom goed zijn als men in een woonvisie in eerste instantie zonder al teveel waardeoordelen de cijfers presenteert. Om vervolgens aan te geven waar de (politieke) beleidskeuzen zijn gemaakt.

Hoewel ik mijn uiterste best heb gedaan, heb ik ook mijn beperkingen en kan het zijn dat ik ook hier en daar de verkeerde cijfers heb gepresenteerd, een interpretatiefout heb gemaakt of een subjectieve invulling heb gegeven aan de voor mij beschikbare cijfers. Mocht dat zo zijn, dan bij deze alvast mijn excuses.

Geraadpleegde bronnen en literatuurtips
Cammen, H. van der & L.A. de Klerk (1996) Ruimtelijke ordening. Utrecht: Het Spectrum.

CBS (2016) Statline

Corporatiekracht (2016) 17 miljoen inwoners. Waar gaan die wonen? Blog Corporatiekracht. 
 
Gemeente Den Haag (2015) Prestatieafspraken gemeente corporaties 2015-2019 - RIS 286331. 

Gemeente Den Haag (2016) Den Haag in cijfers.

Gemeente Den Haag (2016) Kernwerkgebied Corporaties - RIS 292398.

Gemeente Den Haag (2016) Waar is ruimte voor de stad? http://www.ruimtevoordestad.nl


Gemeente Rotterdam (2016) Rotterdam in cijfers.

Gemeente Rotterdam (2016) Woonvisie Rotterdam 2030, versie college B&W d.d. 1 maart 2016.
 

Hendriks, Pieter (2016) Ondanks wachtlijst wil Rotterdam minder sociale woningen. Follow the money.

HuurdersNetwerk Rotterdam i.o. (2015) Reactie op de Woonvisie Rotterdam 2015 - 2030


Planbureau voor de Leefomgeving (2013) Bevolkingsontwikkeling per gemeente 2012 - 2025

Woonbond (2016) Huurders Rotterdam in actie tegen sloop huurwoningen.

Zeeuw, Friso de & Rink Drost (2016) Hoogopgeleide jongeren willen grootstedelijk wonen, de rest niet. Blog Gebiedsontwikkeling.nu



Foto door Gerben Helleman

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen